热水器火苗失燃,房东输掉驱客案


问:

我是一位房东,出租了一栋房子给一位房客。几个月前,由于房客不缴租,我就按房东房客法的要求,给了他三天不缴租就搬家的通 知。三天之后,我没收到租金,就接着到法院提诉,继续驱逐程序。房客雇用了律师为他辩护。他的答辩书声称,房子缺乏可居住性,房客有理由拒绝支付租金,但没具体陈述。虽然不久之前房客曾经通知我,房子没有热水,我也即时找了工人给他修,工人去房子检查后,告诉我说,他发现热水器的 火苗没点燃,所以他把它点燃了,我以为这问题已经解决了,于是从此不再留意它了。殊不知,开审当日,房客却作证说,房子没热水。我因事先没料到这个可能,没作好准备请工人作证,也提不出任何修理报告。法官最终的判决是,因为没有热水,所以租金须要调降,房客仍然需要缴租,但前提条件是房东先把热水器修好, 法官定下回庭日期为双方完成各方义务日期。工人回去做第二次检查,发现没热水的原因还是同样的,就把火苗又点燃了。到了第二次开审日,我和工人一起上庭,法官证实双方已履行各方义务,没宣布谁是胜方,让我们都回家。我以为案子结束了,但不久后,我接到对方向法院申请房东支付房客七千元律师费的通知,理由是租 约规定,凡有诉讼,败方负责胜方的律师费。请问谁是胜方?

答:

美国有些州法律规定,房东有责任保证出租屋的可居住性。一般而言,房子若缺乏可居住性,房客有权拒缴租金,房东无权驱逐房客。但这不意味房子必须修理的任何一个项目都会导致房子缺乏可居住性,房东在这方面的失责必须是实质,而不是微不足道的。法定的有实质性的房子缺乏可居住性,包括但不限 于房子缺乏热水或暖气、或漏水等情况。每逢有这种情况存在时,房客有义务通知房东,并给予他合理的机会予以纠正,否则房东不算是有违可居住性的保证。 由于您第一次开审时,忽略了人证及物证,法官很可能相信了房客的证词,认为您未尽责作出修理,因此就作出以上判决。一般的民事诉讼案中,胜负的决定是取缔于到底哪一方从中获得最高的利益。以您的情况而言,由于房东有违可居住性保证,而房客又及时支付了调降之后的租金,所以房东驱逐不成,败方应该是房 东,尽管房东也的确有从案中取得所欠租金。

From http://www.kennytanlaw.com/blog/ by Law Offices of Kenny Tan on Saturday, March 16, 2013