美新版过户费清单将有助于借款人了解还款明细


消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)2013年1月发布住房抵押贷款新增修改条款,以提升申请房贷的透明度,包括为购房者提供诚意估价(good-faith estimate of costs)。拟定条款重心在于“房贷预估”(loan estimate)和“过户透明”(closing disclosure)两部分,要求银行简化欲购屋主关于每月房贷付款和杂费账单,避免隐藏收费。

过户前确认手续费

恒通银行副总裁陈女士(Christine Chen)表示,提案变化重点在于过户三天前,必须向贷款屋主出具开销总清单。而现行法令规定,只有当房贷预估和过户清单的年利率(APR,依年度计算抵 押贷款的总费用)差异超过0.125%时,贷款银行才须出具各项费用明细,并向客户解释超支部分的用途。

自2010年抵押贷款改革以来,各银行已依法而行。申请贷款三天内提供预估月付账单,及过户日三天前提出结算清单。陈女士指出,此次提案实质性变动不大,“主要是格式不一样了,新版本希望让贷款人看得更清楚。”

目前房贷所附的贷款报表(Truth in lending disclosure statement)中不同贷款类型所支付金额已有所阐释,但贷款项目种类之多,手续繁杂,使许多细节极易被忽略。如有些先付息贷款(interest only)贷款人事先并不了解数年后的还款数额,常常感叹“越还越多”,如本金10万,分20年期利率5%,前10年只还利息,每月为400多元,10年 后本金加利息每月还款升至1000多元,新版过户费清单将有助于借款人了解还款明细。

消费者金融保护局成立届满周年,初步制定了房贷市场改革计划,限制贷款公司向消费者收取利率和房贷相关手续费,并强调贷款人可于申贷三天内获得预估书,包括各项条款、所付利息、月还款额及最高贷款金额。

房贷预估明列风险

房贷预估书有三页,规定贷款公司须详细列出不同类型贷款的潜在陷阱和风险,如贷款人若选择前期先付息贷款,银行须告知未来可能有“负摊销” (negative amortization)风险,形成还本加利时越还越多的现象,或如贷款人若提前还款可能支付罚金(prepayment penalties)。

过户费清单则长达五页,且规定贷款公司须在协议过户三天前,提供过户费开销明细。消费者金融保护局主管科德瑞(Richard Cordray)说,买房是多数人一生中最大笔的支出,文件或表格应清晰列出各项协议条款,不应造成困扰。

各项新增条款将于11月举行公听会,消费者权益保障人士与行业团体表示支持。非营利组织Center for Responsible Lending发言人戴女士(Kathleen Day)说,这些表格大有改善,尤其是将预付还款罚金透明化。全国消费者法律中心(National Consumer Law Center)律师汤普生(Diane Thompson)说,房贷条款革新应重点列明贷款总额及利率、过户费和本金金额,须在所有表格第一页上就注明。

民众对初步拟定的条款却看法不一,有些人认为现存贷款表格和签订文件已堆积如山,比几年前多出好几倍,且未达到简化公开各项收费的目的,有些则认为过户透明减少隐藏费用,自身权益得到保障。

房贷金融业协会(Mortgage Bankers Association)总裁史蒂芬斯(David Stevens)指出,提案长达1000多页,120天的听证会期限太短,可能限制各方进行深入探讨。

陈女士表示,住房抵押贷款(residential mortgage)保护条例近几年来逐年充实,文件表格确有增加,但重在保护消费者权益,“法案更新目的在于申贷预估时与实际过户时,费用一致。”

转载自: http://www.ushomenook.com/property/news/industry/2012/0925/6298.html