租客信用对房东的影响


最近读了老地主写的《房客中的老狐狸是如何倒在俺老地主枪口之下的》。说的是老地主的房子一放租,马上接到一个西装革履、说话斯文有礼又头头是道自称本人是一个教堂的牧师的租客申请并且声言等二天就可以开始付租金。于是,老地主收了2个月定金马上就让他们全家搬进去。原来这个租客是个老狐狸。不过几天,这个租客的支票就退票。从此不再付租金,一直到几个月后老地主把他告上法庭最后才赶走他全家。其中还介绍了老地主如何聪明,断水断电。并且设计一个坑,引诱这个老狐狸上勾,伪造一个假合同(因为实际上老地主并没与老狐狸签租约就让他们搬进去),让这个老狐狸面对断水断电有口难辩。老地主这个贴出来之后,还有一些人跟贴表示很敬佩老地主的聪明能干,不愧是一个经验丰富的老地主。说实在,该案例(故事)既生动有趣又能给新地主们很好的学习例子。但是我不相信这是老地主现在的亲身经历。因为那些错误不会是像老地主这样一个经验老到的人会犯的错误。要是说这是一个新手犯的错误(几个错误,不是一个),那倒是情有可原。要是一个真正有经验的老地主在同一个案例中犯上那么一连串的错误,那真是让人有点匪夷所思了。所以,我完全有理由相信这是我们的老地主故意将新手们容易犯的错误编成一个有趣故事。但是不管如何,里面的错误经历还是很值得新地主们学习的。现在根据我的经验和体会,跟大家逐条分析一下。有说错或者不充分的地方请地主们和行家们补充。

查租客的信用(Check credit history)

就像老地主最后总结说的,无论是谁,就算是Obama来都不应该免查。这一条原则是出租房选租客的首要之首要,比其它任何一条都更重要。也有人说查收入、工作等等同样重要。我说与Credit比,其它全都次要,根本不能同等看待。为什么这么说?一个Credit report基本上告诉你这个人的财务的处理能力和对待债务的态度。比如说,两个租客申请,一个总收入高,付租金绰绰有余,但是Credit score稍低;另外一个收入不高,从数字上看付租金都有点紧,但是Credit score高。选哪一个?我选后者。这个Credit score高的就算省别的钱也会先付债务,特别是租金。他们很在乎他们的信用历史。一旦发生什么不同意见,这类人容易协商,也很容易退让。搬走时,这一类人按照合同,很配合完成所有要求。收入高的人,并不说明他们对待债务很负责。有一个朋友告诉我,她出租过一个在大公司做工程师的人,每年收入十几万的单身汉。但是,1千5的月租金期期都不能按时。在他住的一年中,有几次是由律师发信才交。而且,Credit report上有租客的地址,你可以从上面看他们是否与填写的一致。我常常听到人们在谈论哪一类人不应该租。我还是这个观点,看Credit。不看职业不看人种,更不能凭表明印象(友善或者斯文),甚至是穿什么衣服开什么车,是我的经验和别人的经验告诉我,在选择租客时,相对其它资料而言,Credit最可靠,最能说明问题。

我曾经接过一个联邦警察(还是某个部门的Chief)的租房申请。我先问他,你的Credit怎样?他说很好,不会有问题。我通常都在查Credit之前说明我对Credit的要求。因为租房申请费要租客出,所以我的理由就是不想浪费他的钱。要是你自己预先知道你达不到,就不要浪费这个钱了。他刚刚从外州搬过来。他还告诉我他是专门负责抓人的。我当时跟他开玩笑说,我做Eviction时要是那人还不走,你就来帮我抓人。随后我打电话到相关警察部门,还真查到其人。而且收入高也得到证实。但是Credit report回来时,显示他在原来的州有被Eviction的历史。我打电话给他,告诉他基于他的Credit report,我不能出租房子给他。他说不会,一定是搞错了。我说那好,我给Credit agent的免费电话给你,因为你已经付了钱,你可以向这个agent要一份免费的Copy。我手上的一份根据Privacy law是不能给他看的,尽管这是他本人的Report。我告诉他,在他核对之后,要是发现是Credit agent搞错,你有权要求更正。我要看到Credit agent直接发出的才能为准。第二天,他打电话来,说那个Eviction record是他原来的老婆造成的,他不知道。因为他们在搞离婚时,他先搬了出来。但是他们的名字一起在租约上,所以有Eviction record。我说我没功夫也没法去查证你说的,所以对不起我们不能接受你。因为我用公司名,说"我们"就是说有一个Partner我不能独自改变我们所定的原则。后来还有其它资料证明了他完全是说假话。我还碰到一个真正的牧师,还是一个Church的 Head of the Board。也是看起来一切都好。但是,Credit report一出来就是两码事。可能有人要问,这些人为什么还要花钱申请呢?他们在碰运气。也可能往往认为我们这些国外新移民不是很懂这里的法律。我还租过给人们(华人)常常谈到不喜欢租给的一族类。当时查他们的Credit时是高于700.其它条件也满足我开始说的,所以我也没有理由不租给他们。结果在他们租期的3年内都非常好。所以,是不应该歧视。用Credit来公平处理是符合Landlord的最大利益的。

Credit score多少可以接受?我设定不低于600。当然越高越好,要是两个都是600以上但不超过700,相差超过50分的,我选Credit score高的而不是收入高的。要是都超过700,就选收入高的或者其他方面好的。因为超过700已经说明是足够好的了。有人说,有些地方是根本没有高的。我认为不是,我宁可将租金降低于市场20%,也租给有足够Credit的。有些人,特别是国外新移民,他们小心翼翼地生活,节省、努力积钱,专门找价格不高而又里面可以的房子。很多Credit很好。因为他们Credit好,哪里都能通过查Credit。因为租给不好的租客,一次的麻烦,或者就是搬出时的Mess up和damage都超过这个价值了。另外,不降价而在市场上放多一个月的租金损失已经等于降低租金8%。我在前面也回答过别人的问,什么故事都不要听他们说,Credit report 一出来就清楚。在没看到Credit report之前什么都不能说定。而且,查Credit的费用一定要租客出。理由是,一来这是行规,二来是凡是说来说去不太愿意出的都是知道自己的 Credit有问题,不想花这冤枉钱,但是又希望能否碰到一个傻冒,光是听他们讲的故事就能通过。只有一种状况我可以通融解决就是,告诉他们要是你能通过 我的Credit查,我就在你第一个月的租金里面扣回给你。等于我出这个费用。

签租约(Lease Agreement)

有一份好的租约可以令你要上法庭时省很多事。虽然没有租约也照样可以做Eviction,但是一份对地主有更多保护的租约可以避免租客很多挑战的机会。有人问过我要我所用的租约做样本。我总是要不停提醒他们,Lease Agreement只有根据你本州的相关法律制定出来的才是对你最有用的。在网上或者商店里买回来的,不是专门针对你的州对Landlord利益出发设计的都不是好的。我是加入了当地一个专门查Credit的公司做member。每次查Credit由他们进行。Credit report根据种类的不同,收费由$30到$70不等。我这里是$50入会费。然后$50 download连同Lease agreement在内的所有相关Landlord 表。为什么这种当地的最好呢?他们根据当地(本州)的相关法律,最高限度保护Landlord。而且,他们会根据州法的改变随时变更相关条款(他们会发出 通知告诉你有哪些新改变)。为什么别人问我要我的合同做参考时我说不能照用呢?因为多少天不付租金可以发出通知;Pay Rent or Vacate Notice里面是规定租客多少天之内要补交所欠租金或者Vacate,不然就开始Eviction;Landlord要进去时,最少要给租客提前多少天 (多少小时)的通知才可以进去;租客要离开(指租期已满,或者 Month by month的情况)最少要给Landlord提前多少天;租客搬走后,Landlord最长可以在多少天之内退回定金或者没收全部定金的说明等等都是由当地(所在州)的Landlord/Tenant法决定的。你照抄不同州的,一旦发生官司,就很容易被对方说你不符合州法而将你整个都推翻。另外,我要进去任何一个出租房,我都是发出书面的信。要是估计到这个租客可能有麻烦的,我用Certified mail做证据,同时打电话follow up。减少被挑战的机会。因为一旦出租,租客有权享受不被打扰,而且里面有私人物品。不想引来大麻烦。一旦你找到的是好Credit的租客并且签了 Lease agreement,你根本不用担心他们的personal check会跳票。他们明白他们的责任所在,明白违反合同的严重后果。

绝不能非法驱赶租客(Constructive eviction)

就像老地主的故事里面也提到的一样,Landlord做断电断水断暖气一类的非法驱赶(Constructive eviction)是非常危险的。是一个引火烧身的行为,而且往往也没有效果(就像老地主里面的故事一样)。我听到同行说过,由于租客不付水费,被 Utility部门关水。但是就这样,租客照样在里面住满三个月,直到Eviction程序走完,警察要来的最后一刻才搬走。你不要低估这类人的生存能力,三个月的免费住对他们来说远远高于没有水或者电的不方便。一句话,无论什么情况下,都不值得干违法的事。租客违法不等于你Landlord也可以违法。在我看来,整个故事里面,最错就是这个断水的非法行动。故事里面的老地主幸运,没有碰到真正狡猾而又懂法律的。不然,那麻烦还大着。我在这里特别提醒新地主,不要想着某种状况下可以考虑这个方法。我的忠告是:没有例外!绝不能采取这种非法行动!

让专业人士处理整个Eviction程序

在对付不付租金的租客时,我只有第一步是自己做。就是发出Pay Rent or Vacate Notice时是自己做的Service。具体做法就是一封Notice放在普通邮寄;而另外一份Notice自己亲自带到门口Posting在前门。因为在法律规定的时间内(这个由州法规定,有的州是3天,有的州是4天、5天或者不同的天数)租客付齐所欠租金和罚款的话,你还是要继续租给他们(作为 Landlord也想继续租给他们)。所以在这个步骤之内就免了交给律师或者做Eviction的公司的费用。后面要是需要继续进行,我就完全由专业人士去完成整个程序。因为你自己做的话,要是错了一步被狡猾的租客挑战,你就可能损失更多或者要一切从头再来。

我在美国经营房地产8年以来一共做过的Eviction大概30多次,其中大部分(约80%)来自于买Foreclosure物业之后前业主不按期走而发生。Foreclosure后的Eviction比不交租金的Eviction要复杂,所以收费也贵。我第一次做Eviction时,由于没找对律师,花了我5千多块。后来找到专门做Eviction的公司,费用就降为1千左右(视乎具体案件的难易度)。做出租房的Eviction,我现在所用的公司的费用在5百左右,根据做到哪一步而收费。很多都在一半的时候就不用进行下去(租客离开),这样费用就只有两三百。在这么些Eviction中,我只有过3次需要我本人出庭。因为根据我们州的法律,被告人在起诉人发出正式告状的15天内,必须用书面回复是否要答辩。要是超过在15天,被告人就无权出席正式开庭时的抗辩(请读者注意,这是由州法决定的,并非每个州都是同样的程序和要求,千万别照套)。绝大部分在这规定的时间里不回答,所以我就都不用出庭。我出庭的三次中只有一次是租客真的来。其它2次在开庭时租客都没来。每次我都是跟随律师去。那一次还有戏剧性的场面。我与律师在等待开庭时,那个租客突然出现 在我面前,向我伸出手说您好,我一下没反应过来为什么。但出于习惯的礼貌,也伸出手与他握手。然后他转身进入庭外的一间房。没过一会,我的律师被人叫进那间房。律师出来后向我解析。原来这家伙在法庭里找到免费法律顾问(我以前不知道有这样的服务)。他经过与免费顾问商量,通过我的律师问我是否肯给他多一个星期搬(警察在这期间不出现)。我问律师我有什么利益,同意与不同意有什么后果。他告诉我,我要是同意,他会在法官面前签承认判决,不抗辩。换来同意他多停留一个星期。要是不签,不知道这家伙会否随便找一个理由要抗辩,然后令我们有可能需要再次开庭。这结果如何看他提什么和看法官怎么判。我明白了以后,马上同意签。最多是推迟一个星期收回房,总比节外生枝好。我要是没有律师在旁边就不知道怎么应付好了。所以你自己能够做的事应该是尽量想办法找到最专业的人(只做一样),这样的专业人员做得既好而又收费合理。

我看到很多人来到美国还是带着国内的思维、意识去办事。比如对付租客,以为要硬、要板起脸孔寸步不让才能压得住租客或者麻烦租客。碰到恶租客你也要恶;碰到租客向你Yelling ,你也要向他们Yelling回应。其实这是完全错误的。这里什么都有相关法律、有合同你可以照着做。我也碰到过向我大声yelling的租客。凡是这种状况我是保持不出声,要是在电话上我马上放下电话;要是在面对面,我就是马上离开。但是,转身我就马上采取行动。要是我没道理,自然没法说什么做什么。要是我有理,也不用争辩,马上使用法律途径去解决就是。我会从此连他的电话也不会再接,也不会再复。需要复就用Email或者邮寄信。这种处理的结果大部分我是随后接到道歉。真正麻烦的人是,跟你微笑,一切说好好。我就碰到过这样的人。他们绝不大声,从不Yelling。但是他们懂得利用法律的漏洞处,能找出你的真正错的地方,然后不动声色跟你玩法律玩到底。

以上是本人的经验和体会。我相信大部分的老Landlord也知道,并且也是这样做的。最后,再次谢谢老地主的有趣故事。

转载自http://archives.cnd.org/HXWK/author/RU-Shan/