如何选租客


最近论坛上网友贴一些房东被告的案例。这些对做房东的都是很好的提醒。其实,这一类麻烦租客的行为都是有惯性的。通常是不止一次干这种事。通过认真而合法的信用调查程序,尽管不是百分之一百保证,但是已经可以很大程度消除这种麻烦租客的。现在根据我自己的经验和学习,给大家一些参考意见和做法。同时,再举些例子讨论一下查租客信用的重要性。

房东选择租客时首先的注意点是公平对待所有申请人,以防止被告歧视。怎么做到公平?我先介绍一下相关的反歧视法,然后介绍我自己的做法。

反歧视法-Fair Housing Laws

请读者注意,Fair Housing Laws 有联邦的和州的。州的只会比联邦的范围增加而不可能减少。所以重要的是读本州的,同一个州有些还有County或者City设定的不同范围。当然County或者City也是只能比州的覆盖范围更广。

联邦的反歧视法(Title VIII of the Civil Rights Act of 1968)包含不能歧视种族、肤色、宗教、性别、民族血统(来自哪个国家)、残疾或者家庭状况。联邦法律允许自己拥有出租房不超过三个的房东例外 (Exemptions)。但是,我想提醒读者注意,州法往往用更严的条款把这个Exemption消除。因为我在论坛上有人提到这个Exemption。例如,我的州在联邦法的基础上增加婚姻状况并取消联邦的Exemption。而我所在的County又增加年龄、性倾向(同性恋)和 Section 8.我所在的City更进一步,在联邦、州、County的基础上再增加性别认同(Gender identity)和政治意识形态(Political ideology)。

具体做法的注意事项

在不违反当地相关的反歧视法情况下,还有如下事项应该注意或者能够帮助保持公平对待每一个申请人:

1.设定出租标准(Rental Standards)

写下你的出租标准,当然是不能与反歧视法有抵触。无论是在电话上还是去开门时当面说都要一样。当面时,在申请人填写申请表之前,最好出示你的书面写的标准让他们过目。以下是我自己定
的标准,给大家一个参考:

租客的总收入最少是租金的三倍
Credit score不少于600
前房东的正面参考意见
没有Eviction记录
没有重罪记录(no felony convictions i.e. assault, drug, sexual offense)
填写申请表并付nonrefundable 申请费
申请表上所填写的全部资料能够被证实
居住总人数不能太多

对于Credit score 600这个要求有时我作出调整。比如说很好的区而询问反应又热烈,我会适当提高到650-700.但是太高就没什么必要性。太差的区我也不低于550.一 旦设定,就不要随便改。因为要防止同一个人问两次。但是,要是放了几天或者一段时间没有人申请,或者没有申请人没有符合条件的,可以降低标准。要是都是电话来问的,你可以再电话回去告诉他们你降低了标准,问他们是否还有兴趣。要是已经填写了申请表并且交了费用的,一定要再电话通知他们你降低了标准,问他们是否还有兴趣。

有人说,有些租客你一看他们就不是什么好人,根本不想租给他们。我同意个人是有对人是有好感或者不好感之分。而且人这种感觉往往是与事实是相符的,尽管不是100%准确。不光是见面,我常常在电话就能感觉对方是否善人。但是,我们不能凭感觉来拒绝租客。你总不能说,我一看你就不是什么好人,我不会租房给你的。因为这是很容易被告歧视的。况且,研究显示,人类这种先入为主的刻板印象常常也会发生错误的。所以我们要用一个标准来决定要还是不要这个租客就显得公平对每一个人了。

2.要求填写租房申请表并收取申请费

我们查租客的信用是要付费给某个公司去查的。而在美国的出租行业惯例是由租客出这个费用的。凡是租客基本都知道,不同的是各个地方或者各个公司 (agent)的收费金额稍有不同。我的经验是,凡是看着不顺眼的人的信用调查都不会通过的。所以你根本不用担心会租给他们。我的做法就是,在他们要求填写申请表时,反复说明,这个申请费不是我收,而是交给一个查信用的公司(申请表就是他们提供的)。所以,你最好回想一下你的Credit有什么问题没有。 因为我也不想你浪费钱。而信用报告上是你所有的记录都在里面的。在我的反复说明之后,基本上这些认为他们信用通不过的都会退出。他们其实都很清楚他们自己 信用有什么问题。你反复说明就是要表明你真的去查。因为我听过不止一个房东告诉我,他们收了申请费以后就凭自己的感觉来做决定了。他们想收取这些申请费来补广告费用。这么说吧,大部分一看感觉就不好的,多数Credit不会好。但是,有些人感觉好的,Credit未必就好。要是有一个你看上去不怎么顺眼,但是他们坚持要申请。查出来的结果很可能的确是好。这两种情况我都经历过,所以说人的感觉并非100%可靠。而通过查信用的正规程序是可靠而又公平的办法。

也有人认为,我收他们多一个月的定金,就是last month和2个月的定金,那么就没什么风险了。万一碰到租客开始不付租,我用这些钱做eviction和cover damage都够了。这是一种错误的想法。假如你真的这样做过也证明是可以cover这部分损失的,只能说明你这次好运。大多数情况下,要是credit很差的,或者要求多付定金来换取landlord不查credit的,最终给landlord带来的问题都不会是这些钱就能解决的。你会计算,这些麻烦租客对钱更加会利用。

我碰到过问我能否不查credit,一次过给我6个月的租金。他说他的律师告诉他,个人资料,像SSN等有很多被盗窃而给当事人引来很大损失的,所以告诉他不要给个人资料。我回答他,你的律师的意见是很有道理的。不过,查credit是法律允许我作为landlord可以做的,我们也设定了标准,我要是不查你的就是对别的申请人的不公平。你去找不需要查credit的landlord去租吧。祝你好运。有人可能要问,都给你半年租金了,你还怕?我提醒诸位,碰到这种情况要特别注意。因为我就有一位朋友的朋友,有一个出租房(house),出租给一个愿意一次过付一年租金的。结果这个landlord很高兴,收完这一年租就回亚洲去了。大概半年,他人还在亚洲,在美国的朋友接到警察的通知(这位朋友代收信件)。原来是这些租客是专门做毒品生意的。他们在房子里面生产毒品。最后听说里面的全部drywall要换掉才能通过inspection。才能被允许重新使用。

3.居住总人数的确定依据

在其它条件相同时,从保护房产的角度出发,房东当然希望越少人住越好。但是你也不能用人口作为一个选择的理由。另外,你接受太多人住一个房子也可能违反当地的Code。那么多少以下是合适的,或者超过多少人可以不接受呢?HUD(The U.S.Dept. of Housing and Urban Development)接受BOCA(Building Officials and Code Administrators) 的指引:
"Every dwelling unit must contain a minimum gross floor area not less than 150 square feet for the first occupant and 100 square feet for each additional occupant. Every room occupied for sleeping purposes by one occupant shall contain at least 70 square feet of floor area and every room occupied for sleeping purposes by more than one person shall contain at least 50 square feet of floor area for each occupant"
房东可以用这个标准来拒绝人多的家庭。或者在他们住进来以后发现有超过标准的人数。同时,提醒读者注意,假如你们本地有Building and Occupancy Code,就应该以本地的为准。

4.如何处理租客的申请和拒绝租客

对于填写了租房申请表并且交了申请费的租客,我们要实行先来优先的原则。我一般避免同时收多个申请表。第一个申请表递交以后,我会告诉后来的等我查完了第一个决定是否通过再说。我碰到过一次Open house有多于一个申请的。因为尽管我声明已经有人申请,但是他们依然想当天递交申请的话,我是在申请表上标明顺序号。每个申请表都有一份副本,所以他们当时也知道顺序号。 假如第一个申请人或者第二个通过,后面的我就不查,并且将申请费退回给他们。我所在州的法律规定不能收取多于查credit所需要的钱。另外,给申请人一份他们签字的副本也是我们的州法规定。

当查完credit,该租客不满足你预先设定的信用和收入标准时,应该马上通知对方。拒绝人是有点不好意思,其实我也是这种感觉。但是当我们不得不说的时候也是要说的。在通知对方被拒绝时要告诉对方是他们的信用没满足要求。但是请注意不能告诉他们的Credit report里面的内容。然后给出credit report agent的地址、电话号码,告诉他们去联络要一份免费的credit report。并且告知他们有权去跟Credit agent直接要求更正,假如他们认为不对的话。这些是Federal Fair Credit Reporting Act 的要求。其实我所经历的被查的人,他们对自己的credit report怎样都心中有数。credit好的好到多少分他们可能不肯定,credit坏的坏到多少他们可能也不十分清楚。但是,大概他们都知道。有些差的,我觉得他们在碰运气。有时赌你不查,有时是查完以后要是接近再跟你说看能否通融或者加定金什么的。有时候他们会用一种怀疑的口气问:不会吧,我看是搞错了,我的credit一直都是好的。这个时候我就承机给他们台阶下:有可能,credit agent的记录有时候会错的。所以建议你直接跟他们联络去纠正。但是,在你能够正式纠正并且发出书面新的report之前,要是有别的租客申请,我还是要收的,而不能专门等你。其实,从来我都没见过有租客能"纠正"并且通知我的。为避免误解或者麻烦,我从来不在接受申请时收定金,总是在签合同的同时收取。

为什么处理租客的申请和拒绝租客要这么小心呢?我们要尽可能避免违法歧视法。我们可以设想,一个人被不公平对待是最容易引起当事人愤怒的事。有时候损失了钱不如被不公平对待更加令人气愤。所以,我们不应该凭喜好感觉来选租客(当然对Landlord的利益也是不安全的)。更加重要的是,我们不能留下机会被租客质疑甚至起诉。我曾经不止一次被租客质疑我的选租客程序。特别是那些有一定法律知识背景的人被拒绝时容易质疑你的程序的正确性。但每次当我详细说出我的选择步骤和依据时,他们都无话可说。我们要是显示出我们知道整个法律要求和程序,多半就不会被挑战。

载自http://archives.cnd.org/HXWK/author/RU-Shan/