参加房地产拍卖会的故事


在美国从事房地产经营的八年多来,粗略估算,本人所参加过的房地产拍卖会(foreclosure auction)少说也超过一百次。所买卖的房产也接近一百间。曾经经历过许多趣闻趣事。现将其中两个我经历过的"乌龙"故事与读者分享。

(一)地址乌龙还是买家乌龙?

话说当年某个星期四下午,在兜兜转转行程两百多英里,看过二十几个房屋之后,来到最后一站A市。A市是离本州中心城市稍偏的卫星城市。当下翻开地图册,对照找到最后一个要看的房屋。由于这是Trustee Sale, 所以无法进入屋内去看。只能把车停在街边,对着目标房,做起评估来。屋顶看来蛮新,A-。 窗口是乙烯窗口,A-。外墙是杉木, A-。前院整齐, B+。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+。整个城市,B。总体评分,A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多,第二按揭欠款8万多,再加罚款,销售的相关税和佣金,必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖20万。换句话说,已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭(lender)拿去拍卖,根据本州的foreclosure法,一旦拍卖完成,第二按揭自动消失。该房子已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错,列入我的明天竞投清单中。

次日早晨八点,到网上与打电话查一遍拍卖的更新资料。自己列的房屋清单或是延期(Postpone),或是完成取消 (Off),已经被减掉了一半。十点开拍,Trustee代表先读取消和延期的房屋。如此一来,我清单上的房屋,只剩下四间。

好了,开始竞投。我身上只有15万,高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价,或竞投高于我所带来的钱而放弃。

当轮到拍卖最后一间,也就是我在A市看过的那间时,只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜,这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于,我以$148,300获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜,我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时,我胸有成竹地回答,装修少于1万,卖出价20万。

根据本州的法律,从房子被拍卖的当天起人,原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。在第21天,星期六,我前往收楼。

到得屋前,看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我,外面看起来好的房屋,通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ,卖出20万,扣除成本,利润3万多。两个月内完成一次资金周转,回报20%。再看那房号,是3x18。"18" 不就是"实发"吗,好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。

Hi!突然开门出来一位中年女士。呵,他们还没搬走? Hi!我也应一声。"你找谁?" 开门见山,"我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主,今天派我来收楼。" 我一副公事公办,其实所谓"公司"就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生,不要直接冲我个人来。"什么?你在说什么?" 我心想,她装得倒挺象。不过这我见得多。 "从你们房子被foreclosure拍卖那天开始,到今天是第21天,根据本州的法律,你们现在已经是非法占据"。我不紧不慢,先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。 "Foreclosure?不可能!我们的房子不会被foreclosure!你一定是搞错了"。这说法我也听得多。不管它,我继续"公事公办"下去。"我理解,我理解。我们公司比较灵活,如果你们搬迁有什么困难,尽管提出"。我一副宽宏大量。她不再说什么,转身叫她丈夫出来。"你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗?" 她丈夫很冷静地问。"这当然有"。我有备而来,递过Trustee's Deed。他很仔细地读起来。"这上面被拍卖的人名不是我们"。"这……"我一时还没反应过来。"这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址"。"你这不是3x18吗?"我抬头再看那房号,没错呀。"房号是一样。不过我们的是33rd Ave S,而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街"。"这……"。我刚才还振振有辞,这时哑口无言,满脸尴尬。恨不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。

来到33rd Place S,找到同样的房号3x18。一看,傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有2年。窗口是单层玻璃。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看,就起码要花3万。这"8"(发),只能是发懵的发了。看这情景,还不知道里面是不是做毒品的。这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。"我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗?" 这回用"我" 比较有利。一听是新业主。两夫妇眉开眼笑,趋前跟我紧紧握手。"谢谢你,谢谢你"。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候,我才找回一丝"英雄"的感觉。"知道,知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水,不知修好了没有"。好在还不是毒品屋。在当年的市场,想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修,租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。

故事后记:这样守了三年多,终于在去年(2008年)年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了20%多。假如再把机会成本考虑进去的话。那么亏损是无疑了。不过,生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏和大多少。

听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后,假如有人告诉你,有比这更乌龙的,就是居然有业主不知道自己房被拍卖,你信不信呢?我可以负责任地告诉你:有!真有!

(二)乌龙业主还是乌龙律师?

又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热,拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖,起拍价$10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投,我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归,总算让我又做一回"大爷"。

照例,等到第21天,我前往收楼。 敲门后出来一位女士。接受上次的教训,我先验明正身。

"请问A先生与太太在吗?" "我是,请问... ...""我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……" 还没等我背完我的台词,她先生已经加入。只见他们连连摇头。"搞错了,完全搞错了"。A先生慢条斯理地说。什么?我又搞错了?不会吧?拍卖前我反复查对地址,上来我先对姓名。那又是错在哪里呢?难道我真的象我们乡下所说,千次傻冒,没一次相同吗?不过每次笨都相同的话,这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番,定定神。看这对中年白人夫妇,男的长得高大斯文,说话慢条斯理。女的也是凹凸有致,看着顺眼,让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚,或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。

"几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了"。A 先生说得既清楚又坚定。"那你现在每个月都在付贷款?"这是个关键点,根据本州的法律,从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话,foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。"对,每个月都在付贷款。我有全套文件在"。他一脸笃定。那听起来是Trustee与Lender没做好资料更新,稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次,在完成拍卖后的几天,Trustee打电话告诉我要取消那次拍卖,把钱退回给我(不过那两次不是拍错)。还有一次就离谱了,將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。 看来我又是白忙一场了。不过,我竞投下来的价已经是市场价的80%,加上装修,马上转手获利的空间不大,只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想,我就坦然多了。

接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好,告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得,乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心,我又把话题兜回Foreclosure上。 他很坦然地告诉我,半年前因为丢了工作,付不起贷款,被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作,但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我,可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600, 投的是第二按揭的拍卖。

"什么?$35,600?$35,600能买下这样的房?我这房最少也值$320,000!哪里有这样的好买卖请告诉我,我也想去买。" "不是。$35,600只是投第二按揭K银行(房屋净值贷款)的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000在上面。也就是说,假如这次拍卖程序不出问题的话,我的成本是$255,600。"看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置(Position)关系。你不付B或K银行的贷款,任何一个都有权拿你的房去拍卖。

他脸色开始有点紧张,反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure上有同等的权力,因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款,是否只是付B银行而不付K银行呢?"你是否肯定都付了B和K银行的贷款了?或是只付B而没付K银行?""你有没有收到过K银行的foreclosure通知?"我紧追着问。"我专门雇请律师S来处理破产申请,停止foreclosure,以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K银行才8千多元, 怎么就能转移我房屋的所有权呢?……"他越说越激动,开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的只付B银行而没付K银行的每月利息。

第十三章(Chapter 13)的破产保护法是允许你用一个付款计划(3-5年)分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款,只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后,你依然要按期付清Lender的所有到期款,就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人,它能起到暂时停止 foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日,甚至在拍卖日的当天提出破产申请(我们当地拍卖开始于10:00am,他们在 9:00am到10:00am递申请)。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话,就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后,Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。

事后在与A太太的闲聊中,得知原来他们以为K银行的欠款金额小,就跟信用卡的欠款一样,由债务重组计划一起来处理,不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付,还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付,就语焉不详。

言归正传,当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时,我理理直气壮地陈述我的态度:"K银行的拍卖行动没错,这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实,我们可以给你们一定的时间搬出。""不可能!……我不相信……我们有律师!……我们房屋的所有权不可能已经转移……我要到法庭上跟你们打……"。他提高声调,脸色发青,语无伦次。不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee的程序没错,他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure,不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖,所以很容易被挑战(有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局,不会被挑战。)。就算Lender 和Trustee都没错,银行(Lender),Trustee 和成功竞投者都怕诉讼。更何况,我拍下来的价已经是市场价的80%,加上我所投入的时间,精力与金钱,就算我最后赢,也不值。再想想他们,也是够冤的,K银行的贷款本金不过8千多元,每月付款不过几十元,foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂,或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。

孙子兵法云,"不战而屈人之兵,善之善者也。"我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定,等到他稍稍平静下来,我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。"我完成明白你们现在的心情,也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们,只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的,她/他会提出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时,请考虑我的以下方案:第一,假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误,或K银行同意退回我的款,我同意签和解协议(settlement agreement),将业权(Title)还给你们;第二,我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们,你们负责所有的相关转移费用;第三,假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话,我可以租给你们,价钱按市场,时间多长由你 们决定"。说完我拿出名片递给他,稍稍加重语气:"由于你们有代表律师,我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内,假如我没接到你们的回应,我将会采取进一步法律行动"。说完,我收兵回朝, 等待下一回合。

三天后,他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee's Deed传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷,要证实这个产权转移很容易,我只需2分钟的功夫就能在网上下载,作为律师,难道她不会吗? 又过了两天,我收到她的来电:"我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道,他们有破产与foreclosure的信用记录,到哪里都难租房"。我一听,顿时心花怒放。他们总算接受这个事实,不给我带来诉讼的麻烦了。自此,A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告,不得而知。

题外话:我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是,每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面,不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如,同样是"Eviction"律师,我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的,我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士,包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师,以及我现在作为建筑商(Builder)所雇请的所有转包商 (Subcontractors)。

转载自http://archives.cnd.org/HXWK/author/RU-Shan/