持有出租物业的目的和作用


1)长期投资与短期买卖的分别和作用

房地产有两种做法:一是把房地产作为一种生意来做。无论是出租还是做建房、做土地发展、转手买卖等等,主要是依靠房地产提供足够现金流量来作为主要收入。二是持有出租房,其主要目的是投资。也就是长期持有,用它来构成自己的投资组合。就像做股票,也有两种做法。一是长期持有(说的是买入的打算是持有几年以上)。这种做法是尽量寻找它的内在价值买入等待长远的回报。另外一种是短期的Trading。这种只是观察(特别留意)股票的短期波动趋势,每天都分析观察其走向和进行技术分析。股票达到自己设定的利润区就马上出手,或者下跌就沽(shorting stocks)。这个目的当然是短期利润,作用就是希望马上带来现金流。

我做房地产分开两部分:一部分是出租,就是长期持有;另外一部分就是土地发展、建筑和装修转手买卖(Flipping)。进一步说清楚点,就是前者是投资,后者是生意(business)。这两者的分别何在、意义何在呢?是否既然有能力做建筑、做土地发展就不需要做出租这种小打小闹呢?是否出租是赚小钱而后者赚大钱呢?说起来两者都是房地产,其实这两者的意义在我来说是完全不同的。前者的目的是保护已经有的积累起来的资产组合之一,而后者是维持生活费用和其它扩大生意的现金来源。所以强调资金的滚动和周转所带来的短期利益。随时根据市场变化作出快速调整:加大、缩小规模,是高来高去,低来低去的原则。而投资部分即相对稳定和少变。

长期投资是一个计划和策略,但是不等于说具体买入的某个物业、某个股票、基金或者商品一直持有下去,而是应该根据具体市场情况作出适当调整。不过调整之后还是有长期的投资在手。

2)长期投资的重要性

首先,我们来分析一下每个人(家庭)的资金使用状况。先说大多数,就是打工一族。我相信很多人(家庭)每个月的收入减除使用还是有剩余的。当然,也要看你怎么用。但不管怎么说,不论在什么收入层次,我们老中要省的钱下来还是容易做得到的。要是自己做生意的人呢? 你是打算全部资金都投入生意的周转? 在起步的初期是可能需要这样。但是,当你有了一定资金时,也不需要放一点出来做长期的储备吗?剩下来的钱,或者除了生活之外多余的钱放哪里呢?就是放银行存款,CD吗?在经济处于通货紧缩的环境,假如没有更好的把握做其它的,当然暂时存CD也是不错的选择。但是,我们说的长期,10年以上的财务计划。就算现在的通货紧缩的环境,虽然现金也是非常重要,但是仅仅将现金放银行里绝对不是一个投资者应该做的。

钱的购买力变化有多大,也就是钱的贬值概念有多可怕?投资又能对人们的财务状况有多大的改善呢?我没做过理论数字的分析,也不用说理论。我们就看以下两个具体例子。

几年前,我在报纸上读到一个故事,一位80多岁的老太太出来找工作,最后被麦当劳餐厅接受。记者采访她。她说她是30年前夫妇就一块退休。因为当时手上已经赚到几十万。当时的几十万对于普通人来说已经是天文数字。加上有社会安全的收入,足够过一辈子了。他们租房住,花费不多,钱就放CD。但是随着生活费用的增加到了现在入不敷出了。再加上丈夫有病,她认为政府的医疗护理条件不够好。她希望她丈夫有更好一点的护理条件,所以再出来做工增加收入。当然,这个故事好的方面是他们夫妇都活到这个年龄,而且老太太还身体健康能够做工赚钱。另外是老太太的奉献精神也感人。但是,这是一个不考虑钱的贬值,不做投资,认为自己的钱足够用到一辈子而造成错误的好例子。

还有一个大家可能都读到的最近发生的例子:100岁的老太太Ms. Groner最近过世。她留下7百万美元善款给学校。一个生活简朴、终身都只是做公司秘书人哪来这么多钱呢?原来她在1935年花$180美元买入 Abbott 的3股股票。然后让这3股产生的分红重复投入,并且保留全部的分股。到她过世时已经是超过10万股Abbott,价值7百万(这么单一的投资是幸运,不能作为榜样)。

3)投资的组合与分散风险

凡投资都有风险。持有出租房也不例外。进一步说,做任何事情几乎都有风险。打工有被炒的风险,做医生律师也被告、没有足够客人等等的风险。钱放在CD没风险?有人说现在是通货紧缩,现金最保险。通货紧缩时是没错。可是什么时候转为通货膨胀呢?你不知道,我也不知道。但是不做什么,等到知道的时候就没有机会了。

长期持有出租房就是投资计划之一。你不一定要做出租房的投资,你也不一定只做物业的投资。但是,要是你想保持钱的购买力和增加闲钱的价值,长期投资一定要有。我也做其它方面的投资。但是,因为我对房地产熟悉,自然就在这方面的投资偏多。我觉得它的好处主要是能够自己容易控制,可以创造价值,而且贷款可以长期固定。房地产的贷款和股票的财务杠杆使用是完全不同的。后者是没有固定7年、15年、或者30年等更加安全的方法可用。贷款利息会高到什么程度呢? 看看美国近几十年来利息的历史资料,由1978年Prime rate利息升到两位数开始,1981年达到最高的21.5%。并且持续到1985才慢慢低于两位数。现在的出租物业的贷款利息不过在6%左右。要是利息 再升到两位数,就算房价不升,你的贷款成本可能已经是降低到微不足道的水平了。又比如说买黄金,我6年前就买入黄金。目前在通货紧缩,美元面临贬值的前景下更显得它的潜在价值。不过,80年代初黄金的价格曾经达到$800,那是相当现在的$2,500左右。要是那时候买入的持有到现在,价格还远没回来。而且这30年来还没有利息或者分红收入。所以单独买入黄金守着也不是安全的办法。

有人说持有房产就是希望通货膨胀。其实不应该是"希望",而是在做抵消(hedge)钱贬值和维持已经有的财富的准备。这有点像买保险。除了房子的火险在一定情况下投保人有受益之外,所有的险我相信投保人都不希望发生。只是在意想不到而发生时,有一个经济上的补偿。当然,出租做得好还可以提供现金流量,而不仅仅是hedge。另外,你可以灵活利用房地产来达到最大的税务利益。黄金、白银等商品并没有提供这个条件。
将出租看作"小打小闹",认为做出租只是赚点小钱,是一种还没有进入投资概念的错误想法。是还没有建立理财观念的作为。不用说我这种专门做房地产的人,就说说一些真正算得上富人的理财方式吧,哪一个会手上不持有一定出租物业?就像他们一定也买股票、基金、商品一样,是他们投资组合里面的一个成分。你钱多可以请人管理,不必自己管呀。钱多的人可以持有整栋商业楼宇甚至一个mall。就是大有大的做法,小有小的做法。再看看赚钱多的行业的人,是否凡是赚钱多的医生、律师等等绝对不必再做出租呢?看看你周围就有答案。这完全是看个人的理财观问题。
什么是投资呢?投资的目的是什么呢?买入有价值的股票、基金、商品、房地产其中之一,或者綜合全部用它来构成自己的投资组合。希望达到财富升值,最少是保值。保什么值?保钱的购买力。我认为一个好的长期投资组合应该包括有价值的Paper和实物,例如股票或者基金,甚至外币;黄金白银、房地产等等。而不光是Paper上面(例如股票基金等)的分散或者只是黄金白银,或者只是房产。

4) 做出租房需要的付出和选择

有人说,在美国做房东所赚的钱就像在中国做掏大粪的工人一样。我想,听到这句话,全中国人民都笑了,全世界华裔都喜气洋洋了。在美国,总的是过了贫困线的 中产阶级才有能力玩出租房吧。而在中国掏大粪的工人收入都跟美国做房东的一样。那中国还不是世界头号强国谁还敢说是?当然,这位兄弟是开玩笑。他的具体状况是怎么样呢?他买入的投资房2万多一间(House),在不是很好的区,租给不是那么好的租客。他每个月都要上门收租,所有维修都是自己做。但是他每月租金1千美元。不到3年收回全部投资。这里说明什么呢?这说明专门做出租也能有足够的现金收入。另一方面也说明你有可能要付出很多努力。其实这就是看你要的什么。例如在这个例子里,你可以选择在更好点的区花4万、6万甚至再多点去买一间房子,租金也是1千。就可以换来你少很多麻烦。虽然回报没这么高,但是同样有很好的Cap rate。又或者你将租金降低到8百甚至更低,从而吸引更好的租客。不是也既可减少麻烦,又依然有不错的回报吗?所以,做出租看你想从那里要什么,是不怕麻烦要增加多点收入,还是只是做个通货膨胀的hedge和让租客慢慢payoff 你的loan和等待升值呢?我是选择后者。用降低价格来吸引好租客,从而减少麻烦。

也有人说,我不想干服侍别人的活。我现在自己管理20多个出租物业。而且出租不是我的主要现金收入,也不是我的主要精力和时间投放。要是这么辛苦和麻烦,我又怎么顾得过来呢?我没有什么特别秘诀,就是在中等区买入足够便宜的物业。因为买入成本低,我可以用比市场低5%到10%的租金来吸引好客。我的目标是每个房子有点正现金流就好了,我并不指望在租金上赚钱。每个租客进来时我都先"警告",我的租金比市场低你也知道,我就是希望不要随便就call我。要是大问题,例如plumbing、漏水、电等问题联络我之外,小问题不要随便烦我。另外,我有Email,晚上下班之后的时间不要call我。你call我,也不要指望我会回复你。要是你认为是紧急就call 911。因为call我也没用。只有白天我才能找到修理工来干活,我个人从来不干这些修理。要是你遵守我的规则,有可能你住多久我都不加租。所以我有差不多一半是住了5年以上,我没加价。他们甚至一年都难得call我一次(Knock on wood)。我从来没上过门收租金。我还经常收到租客的感谢card。这不是我牛,我等于送钱给他们,哪有不受欢迎的?很多人都不需要花那么多时间精力去管出租房的。又比如说前面说的那位2万块买入的房子,在可以租1千块的市场,你用$700到$800招租。条件就是小问题他们自己修理。要是更大方点,只租$500(我相信Cap rate依然高于10%) ,我看租客把你当大爷都可以。

虽然我认为管理出租房不会至于有掏大粪般辛苦,但是一定程度的付出还是有的。比如说租客搬走换新的,你就得重新维修一下并且花时间租出去。所以租客稳定对我来说比每个月(每个物业)多收几百块更重要。但是付出的程度也是看你采取什么样的管理策略和你自己对待和处理问题(麻烦)的心态。

5)由业余转为专业做房地产应该注意的地方

房地产的确是可以给人们提供了从业余经营(投资)进入到专门以这个来提供收入的行业。但是由业余的持有出租房到专门做出租,或者做物业 Trading(Flipping)、建筑商、发展商,这是一个概念的转变,是职业生涯的转变。要是做这种转变的考虑,我就要劝你真的应该认真地考虑,仔细分析你自己的条件是否适合做这种转变。不是再考虑,而是要再三考虑。因为你原来有别的工在做,产生足够的现金流来维持你的生活,应该还有剩余。而专门做房地产你应该评估你有进入的足够条件(包括个人特性、知识、财务等等)才好开始。要考虑房地产是否能够给你带来稳定的现金流量来应付支出,并且还有盈余。

6)理财不当的风险

买房地产也好,买股票也好,常常都听人们说要搭上这班顺风车。把握机会是很重要。不过,做投资并非搭顺风车那么简单。就算是搭车也要考虑什么时候该下,避过可能的风险再上。然而,做好投资并非只是搭车,更像爬山、Hiking,要走过弯曲不平的山路,要付出力气去爬,有时还要经过风雨与泥泞。但是你在前进的途中,也浏览和领略了沿途风光。待到达到一定高度,还有一揽众山小的舒畅。但是,理财不好也是会令人破产的。

投资房地产的主要风险在于你现金流的把握和财务杠杆的使用。房地产市场跟所有其它市场一样,有升的时候也有跌的时候。要是出租房有足够的正现金流,这里说的是綜合的现金流就容易渡过艰难时期。房子本身的现金流和你个人整个财务状况现金流的綜合。比如,出租房自己有足够的现金流,你就可以渡过房价下跌甚至租金的一定下跌风险。要是过度使用财务杠杆,没把握好就很容易导致破产。知道最坏的情况到什么程度,你有能力渡过才能保证你的投资安全,而不至于影响你原有的生活质量。

我将持有出租房应该看做投资组合的一部分。利用低利息贷款享受高利息时的低财务成本。随着时间的推移,让租客慢慢帮我payoff所欠贷款。同时利用折旧等费用抵扣高的Ordinary income tax,从而转换为Long term capital gain。对付将要来临的高通货膨胀和高利率。最终目的是令储备部分的钱保值增值。但是,任何投资都有风险,我会随时根据市场和自己的财务状况作出调整变化。

转载自http://archives.cnd.org/HXWK/author/RU-Shan/